日本の敵速報

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「一度も暴落ない不動産不敗の韓国、近いうちに危機がくる」

「韓国不動産市場のように一度も大きな暴落を経験していない事例は世界的に非常に珍しい。10年間続いた低金利時代が終わって訪れる危機は不動産市場で発生する可能性が高い。韓国の投資家は不動産危機に対応する必要がある」。

オハド・トポーTCKインベストメント会長兼最高投資責任者(CIO)の警告だ。韓国を訪問したトポー会長に16日、ソウル光化門(クァンファムン)TCKインベストメントソウル事務所で会った。

TCKインベストメントは2012年に設立された投資顧問会社だ。世界的な投資専門家ハワード・マークス・オークツリーキャピタル会長とトポー会長が共同で設立した。英国と韓国に事務所がある。以下はトポー会長のインタビュー内容。

--今は危機に備えなければいけない時期なのか。

TCKインベストメント共同創業者、ハワード・マークス会長が述べた言葉がある。危機を予測することはできない。しかし危機に備えなければいけない。いろいろと分析をしてみた結果、近いうちに危機が訪れるのは確実だ。正確な時期を予測できないだけだ。過去10年間、世界は低金利基調を維持してきた。低い利子で融資を受け、以前になかった多くの事業と投資が生じた。ここで見えない不均衡があった。金利が上がればあちこちでこのようなバブルが崩壊することになるだろう。このような危機状況が到来すれば、韓国は打撃を受けることになっている。特に不動産がそうだ」

--韓国には不動産不敗神話があるが。今でもソウル江南(カンナム)のマンション分譲には多くの韓国の投資家が集まっている。

「私は韓国不動産市場の専門家ではない。ただ、世界を対象に投資しながら各国の不動産市場を見てきた。ほとんどの国は不動産バブルが崩壊した経験を持つ。日本も1990年代の不動産バブル崩壊からまだ完全には回復していない。他の国とは違い韓国は不動産暴落を経験していないが、金利が大幅に上昇したことがなかったからではないかと思う。不動産で大きなバブルがあちこちで見られる。韓国の話ではなく世界不動産市場のことだ。低金利時代が終わって訪れる次の危機は不動産市場で発生する可能性が高い。韓国だけでなく全世界で不動産危機を目撃することになるだろう。特に韓国は危険だ。韓国不動産市場が多角化されていない。似た傾向の投資家が似た水準の資金を持って似た不動産を持っている。これが同時に売りに出されれば売れるだろうか。不動産は急落するしかない」

--韓国の資産市場が不動産にあまりにも集中しているという指摘は以前からある。

「韓国のように資産で不動産が多くの比率を占める国は多くない。不動産は流動性が落ちる資産だ。世界金融市場危機が韓国に影響を及ぼすと仮定すると、このように集中する不動産を一度に売却するのはさらに難しい。もし今(インタビューをしている)この建物を売却しなければいけないとすると、本来の価格から30%は安く売らなければいけない。早く買おうとする人を探すのが難しいからだ」

--では投資の代案は。

「代案は2つある。不動産が持つ特性とは反対の流動性が高い資産要素に投資しなければいけない。何よりも韓国ではなく他国の資産に投資するのがよい。2つ目は米ドルの資産であるべきという点だ。危機が発生すればドルは値上がりする。過去に経済危機が発生するたびに韓国株式市場は下落し、米ドルは値上がりした。韓国の投資家としてドル資産を保有していれば、危機を迎えた時にドルの資産を売って韓国ウォンの資産を安く購入できる」

--何を根拠にそのように主張するのか。

「1989年に江南の不動産に投資していれば、昨年までに投資金の約3倍の収益が生じた(KB国民銀行江南不動産価格指数基準)。KOSPIに投資したとすれば約4倍だ。そして世界のドル資産に等しく投資したとすれば6倍、ここにドルの値上がり分まで含めれば約10倍の収益をになっている(TCKインベストメントの指標基準)」

--80年代後半に5000万ウォンだった銀馬マンション(101平方メートル基準)の価格が今は18億ウォン(約1億8000万円)だ。30倍以上も上がった。その統計比較は正しいのか。

「江南地域の中で最高の収益を出したマンションだけを見ればそうだ。米ハイテク株も最も優秀な実績を出した企業を取り上げれば、50倍、いや100倍の株価収益率となる企業もある。最高の実績でなく平均を出した場合は傾向がそうなるということだ。最も高い収益を出したところだけを見て全体の流れを読み間違ってはいけない」

--ドル資産に分散投資すべきだと強調するが、アップルを含めてハイテク株の株価が揺れるなど米国金融市場も安全とは言えないようだ。

「ドル資産とは米国の資産だけを言うのではない。いろいろな国の資産だ。ただ、ドルは基軸通貨であるため危機が迫っても大きく揺れない。世界の投資市場については強く懸念している。10年間の低金利の末に危機が訪れる場合、新興国市場、特に輸出依存型の国が最も大きな脅威を受けることになる。韓国もここに含まれる。いま急いでグローバルなドル資産に投資すべきと助言する理由だ」

TCKインベストメント=2012年に設立された新生の投資顧問会社。英ロンドンと韓国に事務所がある。高額資産家と企業を対象にした投資顧問を主にしている。顧客1人あたりの平均投資額は約100億ウォン。TCKインベストメントは今年3月、黄永基(ファン・ヨンギ)元金融投資協会長を顧問として迎えた。

オハド・トポー会長はイスラエル出身の投資専門家。イスラエルのテルアビブ大で経済学学士、米スタンフォード大で経営学修士(MBA)を取得した。資産管理専門会社スクエアキャピタルなどで世界を対象にしたアクティブ投資(個別銘柄と資産を選んで投資)専門家として18年間勤務した。